החלטה בתיק פר"ק 1447-05

1. כללי

לפני שתי בקשות נוגדות, הכרוכות זו בזו: האחת, בקשתה של עיריית תל אביב (להלן: " העיריה"), במסגרתה מבוקש להורות לעו"ד ישי בית און, המנהל המיוחד והמפרק של עמותת "הפדרציה העולמית של יהודים יוצאי פולין", לשלם את כל חובות הארנונה שחבה כלפיה העמותה בגין דירה שהיתה בבעלות העמותה (להלן: " המפרק", " העמותה" ו" הדירה", בהתאמה); השניה, בקשת המפרק להורות לעיריה לתת אישור ללשכת רישום המקרקעין, לצורך העברת בעלות על-שם רוכשי הדירה שמומשה בהליכי הפירוק (להלן: " האישור"). לחילופין מבקש המפרק כי בית המשפט יורה לו לשלם לעיריה סך 75,000 ש"ח כנגד מתן האישור.

2. העובדות הצריכות לעניין

עניין לנו בדירה, הנמצאת בקומה רביעית בבניין ברחוב דיזנגוף 158 בתל-אביב. דירה זו היתה בבעלות העמותה משך שנים רבות, וחדריה שימשו את משרדי העמותה וכן את משרדי ארגון יוצאי לודג' (להלן: " ארגון לודג'") ואת משרדי ארגון יוצאי נובוגרודק (להלן: " ארגון נובוגרודק") (ארגון לודג' וארגון נובוגרודק יקראו יחדיו להלן: " הארגונים").

ביום 29.11.05 ניתן צו פירוק לעמותה, וביום 31.8.10 מימש המפרק את הדירה ומכר אותה לה"ה ירון וניצה קרביץ (להלן: " הרוכשים"). על הדירה רובצים חובות בגין אי-תשלום ארנונה ומים שמקורם בשתי תקופות, כמפורט להלן: הראשון, עבור השנים שטרם מתן צו הפירוק (להלן: " חוב העבר"). חוב העבר עומד, לטענת העיריה, על סך של 175,620 ש"ח, ובגינו הוגשה למפרק תביעת חוב (להלן: " תביעת החוב"); השני, עבור התקופה שמיום מתן צו הפירוק ועד למסירת החזקה בדירה לרוכשים. חוב זה עומד, לטענת העיריה, על סך של 338,763 ש"ח (להלן: " חוב הפירוק"; חוב העבר וחוב הפירוק יקראו יחדיו להלן: " החובות").

לטענת העיריה, למרות פניותיה הרבות למפרק, הוא נמנע מלדון בתביעת החוב ומלשלם את החובות.

3. טענות הצדדים

המפרק טוען, כי העמותה לא החזיקה בפועל בדירה, ועל כן אין היא חבה בחובות כלפי העיריה. לטענתו, העמותה חדלה מלקיים פעילות בדירה ולהחזיק בה עוד טרם מתן צו הפירוק, ואילו הארגונים, שהינם גופים עצמאיים ובלתי תלויים בעמותה, הם שהיו בעת הרלוונטית המחזיקים בפועל בדירה. לדבריו: " בתקופה מאז מתן צו הפירוק ואפילו לפני כן- לא העמותה ולא אני כמפרק החזקנו בנכס ונהגנו בו כמנהג בעלים אלא ורק מחזיקים אחרים שהם: ארגון יוצאי לודג' וארגון יוצאי נובוגרודק" (סעיף 8 לתגובת המפרק לבקשה 25). לטענת המפרק, המחזיק העיקרי בדירה היה ארגון לודג', ואילו המחזיק המשני היה ארגון נובוגרודק (סעיף 22 לבקשה 26). על כן, לשיטתו, הארגונים הם הצריכים לשאת בתשלום החובות, ולא העמותה. אליבא דה המפרק, עובדה זו אף היתה ידועה לעיריה כבר בשנת 2003, עת חתמה על הסכם פשרה עם ארגון לודג', ועל כך יורחב בהמשך.

מוסיף המפרק וטוען, כי סמכות העיריה להימנע ממתן אישור להעברת נכס בפנקס רישום המקרקעין מוקנית לה רק מקום שבעל הנכס הוא החייב בארנונה. מאחר שלשיטתו העמותה, בעלת הנכס, אינה החייבת בחובות, הרי שהעיריה מנועה מלהתנות את מתן האישור בתשלום החוב, ואין היא רשאית לדרוש מהבעלים לשלם את חובם של המחזיקים. עוד טוען המפרק בעניין זה, כי העיריה אינה רשאית לעכב את מתן האישור גם מהסיבה שהיא לא נקטה כל פעולה של ממש לגביית החוב מהמחזיקים בדירה. הדבר נכון ביתר שאת, לשיטתו, לאור העובדה שהנפגעים מאי מתן האישור הם רוכשי הדירה, שרכשוה בתום לב ואין להם כל נגיעה לעניין אי תשלום החובות.

העיריה, לעומתו, נסמכת בבקשתה על חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב) התשנ"ג - 1992 (להלן: " חוק ההסדרים במשק"), המטיל את חובת תשלום הארנונה על המחזיק בכנס, כהגדרתו בפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: " פקודת העיריות"), ובהיעדר מחזיק, על הבעלים. על-פי סעיף ההגדרות בפקודת העיריות, המונח "מחזיק" אינו כולל דייר משנה. לטענת העיריה, הארגונים הינם דיירי משנה של העמותה, ה"יונקים את חיותם ממנה", ואולם המחזיק העיקרי בדירה הוא העמותה, ועל כן היא החייבת בתשלום החובות. לחיזוק טענתה זו מביאה העיריה את תוצאות בדיקתו של מבקר מטעמה, שערך ביקור בדירה ביום 2.3.11 (להלן: " דו"ח הביקורת"; צורף כנספח ד' לבקשה 26), לפיהן החדרים בהם מחזיק ארגון לודג' אינם בעלי כניסה נפרדת, ומשכך הם מהווים חלק אינטגרלי מהדירה. מסיבה זו, לשיטתה של העיריה, לא ניתן לרשום חדרים אלה כיחידת חיוב נפרדת, על פי פקודת העיריות, ועל כן אין ארגון לודג' יכול להיחשב כ"מחזיק עיקרי" לצורך חיוב בארנונה. יתרה מכך, לטענת העיריה, הארגונים החזיקו בשני חדרים בלבד מתוך ששה חדרים הקיימים בדירה, ששטחה 134 מ"ר. לפיכך, לשיטתה, העמותה אחראית לחובות ולמצער בגין ארבעת החדרים הנותרים.

טענה נוספת שבפי העיריה היא כי חלף זה מכבר המועד להגשת השגה או ערר על החובות. משלא השיג המפרק "בצינורות המקובלים" על הודעות החיוב ששלחה אליו, הפכו החובות לסופיים, והמפרק מנוע מלהשיג עליהם בשלב זה, ומכל מקום, אין זה מתפקידו של בית המשפט של הפירוק להוות ערכאת ערעור על חיובי ארנונה.

בנוסף טוענת העיריה כי חוב הפירוק הינו חלק מהוצאות הפירוק, ועל כן יש לשלמו בדין קדימה.

4. הבקשות הובאו לפני כב' השופטת אלשיך, אשר הורתה על קיום דיון לפני. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, המלצתי לצדדים להידבר על מנת להגיד לפשרה, אך כזו לא הושגה. לא ראיתי צורך לקיים דיון במעמד הצדדים, שכן אין מחלוקת על העובדות, כעולה מכתבי הטענות, הדורשת חקירה ואף צד לא עמד על קיום דיון במעמד הצדדים. משכך, הכרעתי הינה על יסוד כתבי הטענות ונספחיהם.

5. דיון

המחלוקת שלפני עניינה בחובות ארנונה ומים, הרובצים על דירה שהיתה בבעלות העמותה, ומומשה במסגרת הליכי הפירוק. חובות אלה נחלקים, כאמור, לחוב שמקורו בתקופה שלפני מתן צו הפירוק, ולחוב שמקורו בתקופת הפירוק. מאחר שהחובות טרם שולמו, ממאנת העיריה לתת אישור להעברת הדירה בפנקס רישום המקרקעין על שם הרוכשים.

מן הראוי להפריד את הדיון ביחס לחוב העבר מהדיון ביחס לחוב הפירוק.

אתן דעתי תחילה על חוב העבר, בגינו הגישה העיריה תביעת חוב. שותף אני לעמדתם של הכנ"ר ושל רשם העמותות, כפי שהובאה בתגובותיהם לבקשות, לפיה על המפרק לבחון את תביעת החוב ולהכריע בה, כבכל תביעת חוב המוגשת לו במסגרת הליכי הפירוק. בבדיקתו יתייחס המפרק לזהות המחזיקים בפועל בדירה, על כל חלקיה, בתקופה בגינה נצבר חוב העבר, ויקבע חבותו של כל מחזיק ומחזיק בהתאם לנתונים שבידיו. מוצע לאמץ בהקשר לחוב העבר, את שיקבע לגבי חוב הפירוק.לעניין חוב הפירוק. במוקד המחלוקת בעניין זה עומדת השאלה, מיהו האחראי לשאת בתשלום החוב. האם, כגרסת המפרק, על ארגון לודג' לשאת בתשלום החוב בגין כל שטח הדירה? או שמא, כגרסת העיריה, על העמותה לשאת בתשלום החוב, למצער בגין אותו חלק מהדירה, בו החזיקה בפועל?

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובמסמכים שהוגשו מטעמם, הגעתי למסקנה כי יש לקבוע שארגון לודג' ישא בחלק החוב שבהתאם לחלק היחסי בו החזיק בדירה, קרי שניים מתוך ששת החדרים, ואילו המפרק ישא בחלק החוב שבגין ארבעה מכלל ששת חדרי הדירה, ואנמק:

     סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק קובע, כי ארנונה תשולם בידי המחזיק נכס. מהמסמכים עולה, כי ארגון לודג' היה המחזיק בפועל בשני חדרים בדירה, למצער מאז שנת 2003 ועד המימוש. המפרק צירף לבקשה מסמכים רבים המעידים על כך.  בין אלה מסמכים המצביעים על סירוב אגודת לודג' להתפנות מהדירה לאחר מימושה, ועל פינויה בכח על-ידי המפרק בצו בית המשפט. מבין המסמכים, אדגיש במיוחד את הסכם הפשרה שנערך בין ארגון לודג' לבין העיריה (להלן: " הסדר הפשרה"; צורף כנספח ב' לבקשה 26). הסדר הפשרה הושג במסגרת תובענה שהגיש ארגון לודג' נגד העיריה למתן סעד הצהרתי על בעלות במיטלטלין, לבית משפט השלום בתל-אביב-יפו (ה"פ 200624/04), וקיבל תוקף של פסק דין ביום 4.7.04. לפי הסדר הפשרה, ארגון לודג' יסדיר את רישומו בעיריה כמחזיק בשני חדרים בדירה לצורך תשלום ארנונה ומים, והוא ישא בתשלומים אלה בהתאם לחלקו היחסי בדירה ובשטחים המשותפים באותה קומה, החל מחודש יולי 2003. משנקבע כך, אין העיריה יכולה להישמע כעת בטענה בדבר אי חבותו של ארגון לודג' כלפיה בשל היותו דייר-משנה. ברי, כי העיריה ידעה אף ידעה שארגון לודג' מחזיק בשני חדרים בדירה. דומני כי די בהסכם זה, אשר קיבל תוקף של פסק דין, יש כדי לבסס קביעה המחייבת את כל הצדדים: ארגון לודג', העיריה והמפרק, לפיה ארגון לודג' אחראי לחלקם היחסי בחוב הפירוק של שני החדרים בהם החזיק.